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政府规范性文件
吉安市人民政府关于印发吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则等三个配套文件的通知
发布时间:2017-05-11    来源:市政府办

  吉府发〔2017〕7号

井冈山管理局,井冈山经开区管委会,各县(市、区)人民政府,庐陵新区管委会,市直各单位:

  《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》及《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》、《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》、《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收补偿、补助和奖励标准》三个配套文件已经2017年4月6日市四届政府第五次常务会议审议通过,自2017年5月1日起施行,现印发给你们,请认真遵照执行。

  2017年4月19日

  (此件主动公开)

  吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法

  第一章 总 则

  第一条 为了规范市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿行为,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律、法规的规定,结合实际,制定本办法。

  第二条 在市中心城区规划区内,因公共利益的需要征收集体土地上单位、个人的房屋及其附属物,并对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予补偿的,适用本办法。

  本办法适用行政区域:吉州区、青原区、庐陵新区。

  井冈山经济技术开发区内的集体土地上房屋征收与补偿的政策由井冈山经济技术开发区管理委员会另行制定。

  第三条 集体土地上房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

  第四条 市人民政府全面负责市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿工作。

  吉州区人民政府、青原区人民政府负责所辖区域的集体土地上房屋征收与补偿工作。

  庐陵新区管理委员会依据本办法,受市人民政府委托负责所辖区域的集体土地上房屋征收与补偿工作。

  吉安市房地产管理局为市人民政府确定的市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿管理部门(以下简称市集体土地上房屋征收部门),履行以下工作职责:

  (一)拟定市中心城区规划区内集体土地上房屋的征收与补偿工作的政策;

  (二)审核房屋征收与补偿协议;

  (三)存储和发放房屋征收与补偿资金;

  (四)安置房的建设、管理、办证等相关工作事项;

  (五)监督和指导各区的集体土地上房屋征收与补偿工作;

  (六)市人民政府交办的工作。

  各区人民政府(管理委员会)确定的集体土地上房屋征收与补偿管理部门(以下简称区集体土地上房屋征收部门),组织实施所辖区域内集体土地上房屋征收与补偿日常管理工作。

  第五条 各区人民政府(管理委员会)发展改革、建设、城乡规划、国土资源、房产管理、财政、市场和质量监督管理、城管、公安、法制等有关部门应当按照各自职责,互相配合,保障市中心城区集体土地上房屋征收与补偿工作的顺利进行。

  监察部门应当加强对参与集体土地上房屋征收与补偿工作的单位及其工作人员的监察。

  审计部门应当加强集体土地上房屋征收补偿费用管理和使用情况的审计。

  第六条 各区集体土地上房屋征收部门履行以下职责:

  (一)组织实施所辖区域的集体土地上房屋征收与补偿工作;

  (二)委托房屋征收实施单位,承担集体土地上房屋征收与补偿的具体工作,对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督;

  (三)接受举报并及时核实、处理;

  (四)拟定集体土地上房屋征收与补偿方案,经区人民政府(管理委员会)审批后,再报市集体土地上房屋征收部门审查备案;

  (五)报请区人民政府(管理委员会)依照本办法的规定作出房屋征收决定;

  (六)集体土地上房屋征收与补偿的宣传、解释工作;

  (七)调查登记房屋征收范围内房屋的权属、区位等情况,并公布调查结果;

  (八)房屋征收范围确定后,7日内书面通知国土资源、建设、城乡规划、房产管理、市场和质量监督管理、税务、公安有关部门暂停办理相关手续;

  (九)向被征收人支付(代政府支付)被征收房屋价值的补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及补助和奖励,或者提供周转用房;

  (十)与被征收人订立补偿协议;

  (十一)报请区人民政府(管理委员会)依照本办法的规定作出补偿决定;

  (十二)依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布;

  (十三)依法承办集体土地上房屋征收与补偿工作的涉法涉诉事项。

  第七条 集体土地上房屋征收补偿方案应当包括以下内容:

  (一)房屋征收与补偿的法律依据;

  (二)房屋征收的目的;

  (三)房屋征收范围;

  (四)被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;

  (五)补偿方式、范围、标准和计算方法;

  (六)用于产权调换房屋的基本情况、选购方法和交付期限;

  (七)房屋征收补偿签约的期限、地点;

  (八)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

  (九)补助和奖励标准;

  (十)房屋征收实施单位;

  (十一)住房保障;

  (十二)其他事项。

  第八条 区集体土地上房屋征收部门根据项目需要,可以委托除开发商、拆迁公司或其他企业、建设单位以及与房屋征收有利害关系的其他单位或者个人外的属地政府、政府派驻机构及相关单位作为集体土地上房屋征收实施单位,承担集体土地上房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

  区集体土地上房屋征收部门对集体土地上房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  区集体土地上房屋征收部门应当对从事集体土地上房屋征收与补偿工作的人员,进行有关法律、法规和业务知识的培训,做到文明服务、规范上岗。

  第二章 征收决定

  第九条 为了保障国家安全,促进国民经济和社会发展等公共利益需要,有下列情形之一,确需征收市中心城区规划区内集体土地上房屋及附属物的,由区人民政府(管理委员会)作出集体土地上房屋征收决定。

  (一)国防和外交的需要;

  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

  (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

  (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

  (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  第十条 作出集体土地上房屋征收决定的程序:

  (一)建设单位或项目实施单位提出申请。

  (二)发展改革部门、国土资源部门、城乡规划部门出具相关预审意见:发展改革部门负责对拟建设项目是否符合当地的国民经济和社会发展规划进行审核,并出具预审意见。

  城乡规划部门负责对拟建设项目是否符合城乡规划和专项规划进行审核,并出具预审意见,对符合规划的还应出具拟建设项目征收规划红线图;

  国土资源部门负责对拟建设项目范围内土地是否符合土地利用总体规划进行审核,并出具预审意见。

  (三)区集体土地上房屋征收部门对确需征收房屋的建设工程项目,应当会同城乡规划部门合理拟定房屋征收范围,报区人民政府(管理委员会)确定,并在房屋征收范围内予以公告。

  (四)集体土地上房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

  区集体土地上房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知国土资源、城乡规划、房产管理、市场和质量监督管理、税务、城管、公安等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明停办事项及暂停期限。暂停期限自征收公告之日起最长不得超过1年。

  (五)区集体土地上房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权等情况组织调查登记,房屋所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府、应当协助开展调查登记工作。并在房屋征收范围内向被征收人公布调查结果,被征收人应当予以配合。

  (六)区集体土地上房屋征收部门拟定征收补偿方案,报区人民政府(管理委员会)审批。

  (七)各区应当组织发展改革、财政、国土资源、建设、城乡规划、房产管理等有关部门对征收补偿方案进行论证,并将论证后的补偿方案在征收范围内公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日。

  (八)区人民政府(管理委员会)应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

  (九)区人民政府(管理委员会)在作出集体土地上房屋征收决定前,可按照中共江西省委维护稳定工作领导小组《关于印发<第三方辅助评估主体开展社会稳定风险评估暂行规定>的通知》(赣稳发[2015]2号)的规定,在同级维稳部门的监管、指导下,引进第三方辅助评估主体(与评估主体没有行政隶属关系或经济利益关系,有独立的法人资格,取得相应资质证书,具备社会稳定风险评估能力的机构或者社会中介组织)对下列事项进行社会稳定风险评估,作出预警评价:

  1.房屋征收事项是否经过合法性和可行性论证;

  2.实施房屋征收是否会产生行政争议和具有化解的可能;

  3.征收补偿资金和产权调换房源能否筹措到位;

  4.拟定的征收补偿方案是否公平、合理。

  社会稳定风险评估报告应当提出可实施、暂缓实施或者不可实施的意见。对可实施房屋征收的项目,区人民政府(管理委员会)应当制定社会稳定风险的防范、化解和处置预案。

  (十)市中心城区房屋征收决定涉及被征收人数量较多,达1000户以上的,应当经市人民政府常务会议讨论决定。

  (十一)区人民政府(管理委员会)作出集体土地上房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

  征收补偿费用包括货币补偿和产权调换房屋建设(含安置房采购)等资金。

  (十二)区人民政府(管理委员会)作出集体土地上房屋征收决定前,组织城乡规划、国土资源等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对房屋征收范围内已依法登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,应当以不动产权(房屋所有权)证书为准。

  (十三)对房屋征收范围内未依法登记的建筑,由房产管理部门会同国土资源、城乡规划及被征收房屋所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府等单位调查认定,并将调查认定的结果予以公示,公示期不得少于7日。

  对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

  (十四)区人民政府(管理委员会)作出集体土地上房屋征收决定后,应当7日内在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项(被征收人对房屋征收决定不服的,60日内可依法向上一级人民政府申请行政复议,也可在6个月内向人民法院提起行政诉讼)。

  第十一条 征收市中心城区规划区内集体土地上房屋中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等的,依照有关法律、法规的规定办理。

  第三章 补 偿

  第十二条 作出集体土地上房屋征收决定的区人民政府(管理委员会)应当对集体土地上房屋被征收人给予公平、合理补偿。补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿。

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿(具体补偿标准另行制定)。

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿(具体补偿标准另行制定)。

  第十三条 区人民政府(管理委员会)应当对集体土地上房屋被征收人给予补助和奖励(具体补助和奖励标准另行制定)。

  第十四条 市中心城区集体土地上房屋及附属物的征收评估工作由吉州房地产评估事务所、青原房地产评估事务所负责。

  第十五条 被征收集体土地上房屋价值评估按房屋重置价格折旧进行评估,且应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等影响被征收房屋价值的因素。

  第十六条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定,向区集体土地上房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果告知被征收人。

  分户初步评估结果告知被征收人7日后,房地产价格评估机构应当向区集体土地上房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  第十七条 被征收人或者区集体土地上房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核评估。

  被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对评估报告进行审核,出具书面鉴定意见。

  经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

  第十八条 被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换。安置房由市、区人民政府(管理委员会)统一规划、建设或公开采购,不得实行单独安排宅基地自建房屋方式。

  第十九条 选择货币补偿的,对被征收集体土地上房屋进行重置价折旧评估,依据评估确定的价值对被征收房屋进行补偿;合法正房给予相应的补助,并根据签约时间,给予相应的奖励(具体补助、奖励标准另行制定)。

  第二十条 选择房屋产权调换的,可由被征收人自行选择按集体土地上房屋征收相关政策文件执行,或选择参照国有土地上房屋征收相关政策文件执行。

  选择按集体土地上房屋征收相关政策执行的,即对被征收集体土地上房屋进行重置价折旧评估,依据评估确定的价值结算被征收房屋与安置房的差价,并给予被征收人合法正房面积400元/平方米的购房补助。安置时对安置房总建筑面积和人均住房面积双指标控制,实行面积限量安置,超面积货币补偿。符合安置条件的,按其征收的合法正房面积进行安置,但每户安置总面积不得超过360平方米且人均安置面积不得超过60平方米,被征收合法正房面积超出安置总面积部分实行货币补偿。不符合安置条件且征收房屋后人均住房不足30平方米的,每人按30平方米享受安置价格给予安置。安置房超面积10平方米以内享受安置价格,安置房超面积10平方米以上部分按同地段同期商品房价格结算;附属建筑不参与产权调换安置,按房屋重置价格折旧后实行货币补偿。

  应予计算安置人口的人员:父母为本村农村户口,其子女因读书而转为城镇户口的在校学生(小学、中学、大学);因参军而将农村户口迁出居住地的现役义务士兵;原为本村农村户口的监狱服刑或劳动教养人员;因办理失地农民低保而农转非的;婚嫁后,因户口属性不同,房屋征收时仍不属本村农村户口的;因“招工招干”、征地、购买“农转非”指标等因素农转非,本人现无正式工作单位且在城区内无居住房屋的。

  选择参照国有土地上房屋征收相关政策文件执行的,房屋产权调换后,被征收合法正房剩余面积小于安置房最小户型面积的,可按国有土地上房屋价格给予货币补偿。

  第二十一条 因征收集体土地上房屋造成搬迁的,应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,应当向被征收人、支付临时安置费或者提供周转用房。产权调换房屋到期未交付的,应当自逾期之日起按原标准2倍支付临时安置费,直至安置房交付之日止(搬迁费、临时安置费具体标准另行制定)。

  第二十二条 因征收集体土地上房屋造成停产停业损失的,应当予以补偿。给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:

  (一)被征收房屋具有不动产权(房屋所有权)证书或者经有关部门认定为合法正房建筑;

  (二)有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续,且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋;

  (三)已办理税务登记并具有税负核定凭证。

  第二十三条 因征收房屋造成停产停业损失的补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换的,补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止;实行货币补偿的,补偿期最多不超过6个月。

  第二十四条 征收设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行货币补偿,并将补偿款向公证机构办理提存公证。

  第二十五条 房屋征收部门与被征收人应当依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点面积和交付期限、产权调换房屋的差价结算、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

  补偿协议签约期限不得少于30日;房屋搬迁期限不得少于15日;货币补偿款应当在补偿协议约定期限内支付;对申请产权调换的当事人安置的临时过渡期限,多层建筑安置小区不超过24个月,高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。

  补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

  第二十六条 房屋征收部门与被征收人在集体土地上房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由区集体土地上房屋征收部门报请作出集体土地上房屋征收决定的区人民政府(管理委员会)按照房屋征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  补偿决定书应当载明被征收房屋基本情况、补偿决定内容和依据以及行政复议、行政诉讼的权利等事项。

  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。在给予被征收人补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。对按期搬迁的被征收人应当给予奖励。

  第二十八条 按照补偿协议已完成搬迁或者按照补偿决定确定的搬迁期限已完成搬迁的房屋,房屋征收部门负责组织实施拆除。

  承担房屋拆除工程的企业应当具有相应施工企业资质等级,并对施工安全负责。

  第二十九条 对集体土地上房屋被征收的农民,尊重群众意愿,统一登记为“居民户口”,区人民政府(管理委员会)要及时依据法规做好户籍转换工作。被征收农民转为城镇居民后,在就业、养老、医疗、教育、社会保障等公共服务方面和社会保障方面,享有城镇居民同等政策和待遇,区人民政府(管理委员会)和有关部门要按规定做好相关工作。对城中村改造中户籍转换后,符合保障性住房政策条件的困难群众纳入住房保障体系,优先安排公共租赁住房。

  第三十条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的区人民政府(管理委员会)依法申请房屋所在地基层人民法院强制执行。申请人民法院强制执行前,应当依法书面催告被征收人履行搬迁义务。

  申请机关向人民法院申请强制执行,除依法提供强制执行申请书及附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点及面积等材料外,还应当依法提供下列材料:

  (一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;

  (二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;

  (三)社会稳定风险评估材料;

  (四)申请强制执行的房屋状况;

  (五)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;

  (六)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

  第三十一条 房屋征收补偿工作完结后,区集体土地上房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  审计机关应当加强对房屋征收补偿费使用情况的监督,对房屋征收补偿项目费用情况进行专项审计,并公布审计结果。

  第三十二条 集体土地上房屋被依法征收后,房屋征收部门应统一向原登记机构依法依规申请不动产权(房屋所有权)证书注销登记手续。

  第三十三条 对被征收人按规定的标准取得的房屋征收补偿款,免征个人所得税。选择产权调换的,被征收房屋与安置房的等面积部分免征契税,超面积部分按相应规定缴税;对被征收人因征收在市中心城区重新购置住房的(三年内),购房成交价中相当于征收补偿款的部分(或被征收房屋与重新购置住房的等面积部分)免征契税。

  被征收房屋未办理不动产权(房屋所有权)证书但手续齐全,且认定为合法正房面积并选择产权调换,按认定的合法正房面积免征契税,超面积部分按相应规定缴税。

  第三十四条 市中心城区规划区内集体土地上房屋的被征收户,在其房屋征收搬迁后购置新房或安置房办理不动产权(房屋所有权)证书时,经权利人义务人申请,需继承或赠与直系亲属为产权共有人的,经法定公证部门公证后,可凭吉安市房地产管理局出具的房屋征收证明,按征一补一的原则,免交房屋契税。超面积部分依法缴纳契税。

  第四章 法律责任

  第三十五条 市集体土地上房屋征收部门和区集体土地上房屋征收部门工作人员在房屋征收与补偿工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第三十六条 在集体土地上房屋征收与补偿工作过程中,对违法抢建房屋行为管控失职的工作人员,由组织、人社和监察部门依照有关规定问责、追责。

  第五章 附 则

  第三十七条 本办法自2017年5月1日起施行。

  本办法施行前,市中心城区规划区内已实施或者正在实施的农房拆迁项目,按原规定执行。本办法施行后,国家、省新出台的法律、法规及政策与本办法不一致的,按国家、省新规定执行。本办法未尽事项,按国家、省有关法律、法规及政策执行。

  附件1

  吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范我市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估工作,维护被征收人的合法权益,保障集体土地上房屋征收评估工作的顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江西省土地管理条例》等相关法律、法规和规章,以及《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本细则。

  第二条 本细则适用范围:在市中心城区规划区内,为了公共利益的需要征收集体土地上单位、个人的房屋及附属物、附着物的房地产估价活动,适用本细则。

  第三条 市中心城区规划区内集体土地上房屋及附属物、附着物的征收评估单位为吉州房地产评估事务所、青原房地产评估事务所。

  第四条 承担市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估的房地产估价人员应取得房地产估价师资格。每个集体土地上房屋征收估价项目,征收评估单位均应派出至少二名房地产估价师驻项目现场开展工作,估价作业人员应当持有市集体土地上房屋征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。

  第五条 市集体土地上房屋征收部门应与评估单位签订书面房屋征收评估委托合同,并对估价人员审核,颁发房屋征收评估人员上岗证。征收评估单位不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

  第六条 征收评估单位依照本细则和《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》开展评估工作。

  第七条 征收评估单位和人员在房地产评估过程中有不当行为,依据《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,触犯法律的将追究相关人员的刑事责任。

  第二章 房屋征收评估技术细则

  第一节 评估具体规定

  第八条 估价对象为被征收范围内具有合法产权的被征收房屋(不含被征收房屋占有范围内的集体土地使用权)及其附属物、附着物(含装饰装修)。不包括各区2006年10月31日以后(依据《关于印发<吉安市中心城区农房拆迁补偿安置实施方案>的通知》(吉府发[2008]7号))的违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

  第九条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅房屋。非住宅房屋分为营业性用房和非营业性用房。被征收房屋价值评估目的为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据,评估被征收房屋的价值”。

  第十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。

  第十一条 价值标准为被征收房屋十成新重置价扣除折旧费后所得的价值,不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响,不包括搬迁补助费,临时安置补助费,以及提前搬迁奖励。

  第十二条 征收估价应当按照下列程序操作:

  (一)接受评估委托,明确基本事项;

  (二)查阅相关资料,开展前期调查;

  (三)拟订评估方案;

  (四)收集评估资料,组织实地查勘,入户调查;

  (五)参照技术细则,进行评估测算;

  (六)确认测算初评结果并公示;

  (七)现场咨询答疑;

  (八)撰写估价报告;

  (九)汇总相关资料,提交估价报告;

  (十)估价材料存档;

  (十一)对评估报告的解释、说明;

  (十二)复估和专家委员会鉴定。

  第十三条 房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映,估价结果的货币单位应精确到人民币元。

  第十四条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果(估价报告)之日起,至项目征收补偿结束时止。

  第二节 估价方法及应用

  第十五条 住宅房屋征收估价采用成本法(不含土地),是指在估价时点重新建造类似估价对象所需的费用总和(即十成新重置价),然后扣除折旧所得的价值。

  第十六条 成本法评估被征收房屋征收补偿价格测算的技术路线为:

  (一)测算被征收补偿房屋在估价时点十成新重置成本价。如果当地政府已公布重置成本价标准可参照政府标准。(十成新重置成本价包括前期费用、建安费、规费、管理费用、适当的税费和利润)。

  (二)测算估价对象的折旧。

  采用年限法折旧。年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命,经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。计算公式如下:

  Et=C(1-R)T/N

  Et:折旧额

  C:建筑物重置价

  R:残值率

  T:已使用年数

  N:经济耐用年限

  (三)求取估价对象的积算价格公式如下:

  F=C-Et

  F:估价对象的积算价格

  C:建筑物重置价

  Et:折旧额

  第十七条 室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》第二章装修补偿标准执行。

  第三节 征收估价工作准则

  第十八条 征收评估单位应与市集体土地上房屋征收部门签订估价委托协议,估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。

  第十九条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作,承担估价业务的征收评估单位应派出专业人员对被征收集体土地上房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,逐户拍摄能够详细反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料,要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收集体土地上房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,应当由除征收人和征收评估单位以外的无利害关系的房屋征收动迁工作人员或乡(镇、街道)、村委会(社区)工作人员进行见证,并在估价报告中作出相应说明。

  第二十条 估价人员应持证上岗,逐户逐项估价,做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

  第二十一条 征收评估价格结果须经评估单位内部审核评议,评估单位在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

  第二十二条 征收评估单位在估价委托协议约定的时间内,应向集体土地上房屋征收部门提交正式的征收估价分户报告,并由房屋征收部门安排房屋征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收分户报告需经项目实地查勘评估人员签字,并加盖单位公章。

  第二十三条 征收评估单位、估价人员以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务,并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

  第四节 征收估价工作资料存档

  第二十四条 征收评估单位应当将下列资料(原件或复印件)与估价报告(含技术报告)共同整理存档:

  (一)房屋征收委托评估协议;

  (二)房屋征收决定公告;

  (三)估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料;

  (四)估价对象的实地查勘记录、影像等资料;

  (五)确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;

  (六)其他涉及估价项目的必要资料。

  第二十五条 征收评估单位完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

  第五节 附 则

  第二十六条 本细则涵盖的营业用房及“住改非”房屋(将具有合法建房手续的临街住宅房屋,擅自改变住房用途后作为店面使用,并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋)认定的营业用房评估价格参照《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》(2017年版)的有关规定执行,并按划拨方式取得国有土地扣除40%土地出让金后进行评估补偿。

  附件2

  吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准

  第一条 为了规范我市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估工作,确保评估补偿价格公正、客观、准确,根据政府相关文件精神制定本标准。

  第二条 本标准适用范围:在吉安市中心城区规划区内,为了公共利益的需要征收集体土地上单位、个人房屋的房地产估价活动,适用本标准。

  第一章 住宅房屋实体因素修正系数

  第三条 住宅房屋结构因素修正系数,结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整

  房屋结构等级分类表

  

类别

项目

结构

门窗及墙面

设备

耐用年限

残值率

一类钢混一级

八层及八层以上的全框架结构,梁、柱承重,现浇或预制楼板,有电梯,室内一般粉刷

铝合金及外墙高级装修

设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等

60年

0

一类钢混二级

七层及七层以下的全框架结构,梁、柱承重,现浇或预制楼板,无电梯,室内一般粉刷

铝合金及外墙高级装修

设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等

60年

0

二类砖混一级

钢混基础,部分钢筋混凝土梁、柱承重,钢筋混凝土圈梁、构造柱,上部眠砌承重墙,钢混楼面及屋面,一般内粉刷,水泥地面

铝合金及外墙高级装修

设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等

50年

2%

二类砖混二级

钢混基础或砖基础,钢筋混凝土圈梁,内外墙均为眠砌承重墙,钢混楼面及屋面,一般内粉刷,水泥地面

铝合金及外墙部分装修

设备齐全,有上下水电、有独用的浴、厕等

50年

2%

二类砖混三级

砖石基础,内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖,大部分二眠一斗墙,钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面,一般内粉刷,水泥地面

木门窗,外墙一般粉刷

设备基本齐全

50年

2%

三类砖木一级

外墙为眠砖的房屋,木柱排山屋架,瓦木屋面,假楼或普通板壁天棚,水泥地面或砖地面,室内一般粉刷

木门窗、外墙一般粉刷

设备基本齐全

40年

6%

三类砖木二级

外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶,瓦木屋面,假楼或普通板壁天棚,水泥地面或砖地面,室内一般粉刷

木门窗、外墙一般粉刷

设备不齐全

40年

4%

三类砖木三级

部分砖墙或乱砖墙到顶,瓦木屋面,无天棚,砖地面或原土地面,粗粉刷

木门窗及外墙无粉刷

设备不齐全

40年

3%

四类简易结构

砖勒脚,木板墙,土坯墙,乱砖墙,简易屋面,无天棚,砖地面或原土地面,粗粉刷

门窗简陋

设备不齐全

10年

0

  第四条 住宅房屋折旧(公式如下):

  折旧率=(1—残值率)÷耐用年限×已使用年限

  能正常使用的房屋折旧率一般不高于30%。

  第五条 房屋重置价格表:

  

结构

钢混

砖混

砖木

简易

一级

二级

一级

二级

三级

一级

二级

三级

价格

(元/㎡)

1250

1050

890

840

790

800

700

640

570

  第二章 装修补偿标准

  第六条 符合城市规划及《住宅室内装饰装修管理办法》要求的拆迁房屋装饰装修予以补偿。装饰装修的补偿金额由房地产估价人员根据本市装修材料的市场行情以及结合我省的装饰装修定额标准评估确定。

  第七条 补偿标准:

  (一)住宅房屋装饰装修2年内(不含2年)按装饰装修费的100%给予补偿。

  (二)住宅房屋装饰装修2-4年内(不含4年)按装饰装修费的90%给予补偿。

  (三)住宅房屋装饰装修4-6年内(不含6年)按装饰装修费的80%给予补偿。

  (四)住宅房屋装饰装修6-8年内(不含8年)按装饰装修费的70%给予补偿。

  (五)住宅房屋装饰装修8-10年按装饰装修费的60%给予补偿,10年以上给予50%补偿。

  第八条 装饰装修材料价格表中不明确的装饰装修材料由房地产估价人员结合市场行情确定其补偿价格。

  第九条 装饰装修材料价格表(材料费的综合价格中包含制作安装费)

  

装饰装修材料

综合价

 

水磨石

普通

70/

多彩镶铜条

100/

 

油漆

乳胶漆

20/

地面漆

8/

地砖

普通

70/

墙面砖

110/

刨光地砖

120/

防滑地砖

90/

花岗岩

花岗岩镶铜条

150/

花岗岩

130/

大理石

大理石镶铜条

120/

大理石

100/

地板条

复合

100/

实木

200/

马赛克

 

70/

地角线

 

6/m

 

仿瓷

 

14/

喷涂

 

20/

墙纸

 

40/

硅澡泥

 

150/

木质装饰板

 

120/

墙布

 

50/

电视背景墙

木板底、石膏面

150/

石材

370/

瓷砖

220/

花格板

 

260/

壁柜

 

360/

吊柜

 

320/

鞋柜

 

380/

橱柜

 

260/

 

石膏

一级

60/

二级

80/

铝塑板

 

160/

玻璃

 

160/

塑料扣板

 

50/

铝天板

 

65/

木拼花吊顶

 

200/

罗马柱

杂木

300/

石膏

260/

实木线条

 

10/m

复合集成

 

130/

 

包门、门套

 

500/

窗套

 

38/m

铝合金窗

 

160/

磨花玻璃推拉门(衣柜门)

 

170/

木玻璃推拉门

 

170/

铝合金推拉门

 

160/

塑钢推拉门

 

130/

塑钢窗

 

180/

防盗网

不锈钢

90/

钢筋

55/

方管

60/

雨棚

白铁皮

65/m

玻璃钢

40/m

白铝板

70/m

不锈钢

100/m

厨卫设施

台板

石材

270/

博古架

 

190/

瓷砖洗手池、储水池

 

500/

厨卫设施

大理石洗手池

 

650/

柱盆

 

150/

陶瓷洗手盆

 

100/

不锈钢洗手盆

单盆

200/

双盆

400/

玻璃洗漱台

 

500/

陶瓷洗漱台

 

550/

蹲便器

 

100/

马桶

 

600/

普通浴缸

 

2000/

沐浴房

 

1000/

装饰楼梯

木质结构

实木板

300/

复合板

75/

钢制结构

 

180/

大理石

 

200/

不锈钢

 

120/m

铁艺

 

200/m

实木

 

300/m

其它

钢架棚

 

200/

水泥阁楼

 

200/

木板阁楼

 

150/

梳妆台(固定)

 

500/

书桌(固定)

 

300/

  第三章 水井等附着物征收补偿标准

  第十条 附着物价格表(补偿价格包含材料费制作安装费等费用)。

  

项 目

种 类

补偿标准

水 井

砼深水井(直径2米以上)

7000元/口

砼深水井(直径2米以下)

5000元/口

压水洞井

2400元/口

压水井

1200元/口

粪窖(水池)

结构完好砼

200元/口

结构不完好或泥土结构

120元/口

水泥地面

结构完好

40元/㎡

结构不完好

30元/㎡

沼气池

砖结构

2000元/座

围 墙

一级

300元/m(2米以上高)

二级

250元/m(1.5-2米高)

三级

200元/m(1-1.5米高)

四级

50元/m(土砖墙)

通透式护栏(2米)

300元/米

通透式护栏(1米)

150元/米

屏墙

700元/米

基 础

圈梁基础

250元/m

砖(石)基础

150元/m

柴火灶

大口灶

1000元/座

小口灶

600元/座

水沟

暗沟

45元/m

明沟

30元/m

围墙铁门

普通

100元/㎡

不锈钢

200元/㎡

附属设施

木棚

100元/㎡

铁皮棚(未封闭)

120元/㎡

铁皮棚(全封闭)

150元/㎡

上厅台

砖砌墙

1000元/台

谷仓

砖砌谷仓

600元/个

门楼门墩

 

550元/㎡

门楼平板

 

650元/㎡

三通

供水系统(水泵、储水箱、水管)

1200/户

热水器

太阳能

500元/台

电能、燃气

200元/台

果 树

(房前屋后

零星果树)

栽培4年以上已挂果

100元/棵

栽培2-4年以下未挂果

45元/棵

栽培2年以下未挂果

20元/棵

杂树(房前屋后零星杂树)

栽培五年以上

6元/棵

栽培五年以下

3元/棵

其它名贵树种

通过评估确定补偿价格

  附件3

  吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收补偿、补助和奖励标准

  为维护公共利益,切实保障市中心城区规划区内被征收集体土地上房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益,根据《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》(以下简称《办法》)第十二条、第十三条规定,特制订市中心城区规划区内集体土地上房屋征收补偿、补助和奖励标准。

  一、房屋征收补偿标准

  (一)正房及附属建筑的界定

  1.结构和层高完整、合理、独立且以住人为主的房屋为正房;其它功能的为附属建筑,如独立厨房、厕所、猪牛栏、杂物间等。

  2.原以住人为主的房屋,由于各种原因,人已搬出,仍为正房,但现已烧毁、倒塌、不完整的房屋或危房不能视为正房。

  3.凡购买村级等集体房产的,如木器社、篾器社等,均为附属建筑。

  4.凡设在正房内的、且结构一致的厨房、卫生间、杂物间等仍为正房。

  (二)正房及附属建筑的补偿标准

  根据建房年限和审批手续是否合法,按以下规定给予征收补偿。

  1.2000年12月31日以前(依据《关于印发<吉安市中心城区农房拆迁补偿安置实施方案>的通知》(吉府发[2008]7号))建成的,均按房屋重置价折旧予以补偿,属正房面积的予以安置。

  2.2001年1月1日--2006年10月31日期间(依据《关于印发<吉安市中心城区农房拆迁补偿安置实施方案>的通知》(吉府发[2008]7号))新建的房屋和附属建筑,有土地证或房产证的,按房屋重置价格折旧予以补偿,属正房面积的给予安置;无任何建房或土地手续的,其正房由各区依法处罚后,按房屋重置价格折旧予以补偿但不予安置,附属建筑不予补偿,也不予安置,由房主在规定期限内自行拆除,否则由各区强制拆除。

  3.2006年10月31日以后(依据《关于印发<吉安市中心城区农房拆迁补偿安置实施方案>的通知》(吉府发[2008]7号))违法兴建的房屋和附属建筑,一律不予补偿、也不予安置,由房主在规定期限内自行拆除,否则由各区强制拆除。

  (三)房屋征收其他补偿标准

  被征收房屋一般分为住宅房屋和非住宅房屋。其中非住宅房屋分为营业性用房和非营业性用房。

  1.搬迁费

  (1)住宅:

  按被征收房屋建筑面积8元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿(选择产权调换的,应支付两次搬迁补偿费)。

  (2)非住宅:

  营业性用房按被征收建筑面积15元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿;非营业性用房按被征收建筑面积8元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。

  2.临时安置费

  (1)被征收人被征收房屋属住宅并选择产权调换的,按被征收正房面积给予被征收人8元/平方米·月的临时安置费。现房安置的,一次性给予被征收人三个月的临时安置费补偿;期房安置的,属多层建筑的给予被征收人不超过二十四个月的临时安置费补偿;属高层建筑或多层建筑与高层建筑混合安置的给予被征收人不超过三十六个月的临时安置费补偿,产权调换房屋到期未交付的,自逾期之日起按上述标准2倍给予临时安置费,直至安置房交付之日止。

  (2)被征收人被征收房屋属非住宅并选择产权调换的,由集体土地上房屋征收部门支付停产停业损失补助,不再支付临时安置费。

  (3)被征收人使用集体土地上房屋征收部门提供的周转用房,房屋征收部门不支付临时安置费。

  3.因房屋征收造成停产停业损失的补偿标准

  (一)营业性用房中的商铺类用房(门面房、商铺等)每月按被征收房屋评估价值的3‰给予停产停业补偿;商铺类用房以外的其他用房(商场、超市、商业写字楼等)每月按被征收房屋评估价值的2‰对被征收人给予停产停业补偿。实行货币补偿的,补偿期最长不超过六个月。

  (二)对因房屋征收而发生的设备搬运,安装费用,以及无法恢复使用的设备、构筑物等补偿,由评估机构按照相关规定据实评估确定。

  4.管线设施迁装补助费

  被征收人因房屋征收涉及的电话、空调移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用,由房屋征收部门按征收决定公告之日相关部门公布的收费标准予以补偿。目前标准为:管道燃气1200元/户;自来水200元/户;电力200元/户;固定电话158元/户;有线电视120元/户;宽带上网200元/户;分体壁挂式空调200元/套;分体立式空调300元/套。以上补助费用,在被征收人完成搬迁时,一次性支付给被征收户。

  5.房屋装饰装修补偿费

  按《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》中第二章装修补偿标准执行

  6.水井等附着物的补偿费

  对水井、粪窖(水池)、水泥地面、沼气池、围墙、果树等附着物的补偿按《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》第三章水井等附着物征收补偿标准执行。

  二、房屋征收补偿方式

  房屋征收补偿方式分为两种,即货币补偿和产权调换。

  (一)货币补偿

  1.个人住宅

  ①被征收房屋属个人住宅,被征收人选择货币补偿的,对被征收人正房及附属建筑按重置价格折旧进行评估,依据评估确定的价值对被征收人给予货币补偿。

  ②被征收人在房屋征收部门规定的期限内签约完成搬迁的,在给予评估补偿款基础上,除按合法正房面积给予被征收人1200元/平方米的一次性补助外,另再给予合法正房面积评估价值20%的补助。

  被征收人领取补偿、补助后自行安置,不予发放过渡费;附属建筑不增加补助和奖励。不符合安置条件的正房不予增加补助。

  2.“住改非”房屋

  “住改非”房屋:将具有合法建房手续的住宅房屋,擅自改变住房用途后作为店面使用,并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

  “住改非”房屋门面补偿后,其面积仍可参与产权调换,但不享受补助。

  3.公用建筑

  对祠堂、村集体办公楼等集体公用建筑,征收时不作产权调换,按被征收房屋的评估价值实行货币补偿,给予1200元/㎡的一次性补助,但不享受奖励。

  (二)产权调换

  选择房屋产权调换的,可由被征收人自行选择按集体土地上房屋征收相关政策文件执行,或选择参照国有土地上房屋征收相关政策文件执行。

  选择按集体土地上房屋征收相关政策执行的,即对被征收集体土地上房屋进行重置价折旧评估,依据评估确定的价值结算被征收房屋与安置房的差价。并给予被征收人合法正房面积400元/平方米的购房补助。安置时对安置房总建筑面积和人均住房面积双指标控制,实行面积限量安置,超面积货币补偿。符合安置条件的,按其征收的合法正房面积进行安置,但每户安置总面积不得超过360平方米且人均安置面积不得超过60平方米,被征收合法正房面积超出安置总面积部分实行货币补偿。不符合安置条件且征收房屋后人均住房不足30平方米的,每人按30平方米享受安置价格给予安置。安置房超面积10平方米以内享受安置价格,安置房超面积10平方米以上部分按同地段同期商品房价格结算;附属建筑不参与产权调换安置,按房屋重置价格折旧后实行货币补偿。

  安置房的户型及地点由各区集体土地上房屋征收部门在房屋征收与补偿方案中具体明确;统一实行国有土地性质的安置房安置,安置价格按1450元/平方米执行。安置房分配按房屋搬迁的先后顺序分房。

  选择参照国有土地上房屋征收相关政策文件执行的,房屋产权调换后,被征收合法正房剩余面积小于安置房最小户型面积的,可按国有土地上房屋价格给予货币补偿。

  三、对被征收人的奖励

  被征收人在规定时间内签订房屋征收协议并完成搬迁的,按其征收正房面积300-600元/㎡给予奖励,附属建筑不给予奖励。奖励划分的具体时间段应在各项目的房屋征收补偿方案中明确。

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